Ein Kunde finanziert sein Eigenheim bereits über die Bank. Einige Jahre später stehen eine neue Heizung, bessere Dämmung, Photovoltaik oder eine größere energetische Sanierung an. Der Finanzierungsbedarf ist neu, Kunde und Immobilie sind es nicht.

Die Bank kennt die bestehende Finanzierung, wesentliche Objektdaten und häufig auch die Sicherheitenstruktur. FiDA kann dieses Bild mit Zustimmung des Kunden um zusätzliche Finanzinformationen außerhalb der eigenen Bankbeziehung ergänzen.

Je nach Vorhaben kommen Angebote, Förderunterlagen, Sicherheiten, weitere Beteiligte und unterschiedliche Prüfungen hinzu. Neues Kreditgeschäft entsteht aber erst, wenn aus dem Modernisierungswunsch ein vollständiger Finanzierungsfall wird.


Serie: Financial Data Access (FiDA) für Banken

Wie Banken den EU-Rahmen für Financial Data Access operationalisieren, Consent-to-Service-Journeys aufbauen und aus Open-Finance-Daten skalierbare Erträge entwickeln:


Das erwartet Sie in diesem Artikel:

Die Bank kennt die Finanzierung. FiDA ergänzt das Finanzbild.

Liegt die Immobilienfinanzierung bereits bei der Bank, kennt sie Restschuld, Konditionen und bisherigen Finanzierungsverlauf. FiDA wird dort interessant, wo dieses Bild endet: Mit Zustimmung des Kunden können zusätzliche Finanzinformationen aus anderen Geschäftsbeziehungen in die Prüfung eines neuen Modernisierungskredits einfließen.

Der vorgesehene FiDA-Rahmen umfasst unter anderem Daten zu Hypothekarkrediten und Darlehen sowie bestimmte Spar- und Investmentdaten. So kann die Bank ihr vorhandenes Kundenbild um externe Kreditverpflichtungen oder Vermögenspositionen gezielt ergänzen.

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Welche Rolle spielt FiDA bei einem Modernisierungskredit?

Daten Bereits bei der Hausbank Mögliche FiDA-Ergänzung
Eigene Immobilienfinanzierung Restschuld, Konditionen nicht erforderlich
Weitere Kredite nicht zwingend bekannt externe Kreditinformationen
Spar-/Investmentvermögen nur eigene Produkte freigegebene externe Vermögensdaten
Modernisierungsvorhaben erst nach Kundenangabe keine FiDA-Information

Die bestehende Finanzierung kann der Hausbank einen weiteren Vorteil geben

Bei einer bestehenden Immobilienfinanzierung kennt die Bank nicht nur Kunde und Objekt. Häufig besteht bereits eine Grundschuld als Kreditsicherheit. Anders als eine Hypothek ist sie nicht unmittelbar an die jeweils offene Darlehensforderung gekoppelt und verringert sich deshalb nicht automatisch mit der Restschuld.

Für einen zusätzlichen Modernisierungskredit kann das relevant werden. Besteht innerhalb der vorhandenen Sicherheitenstruktur ausreichend Spielraum und akzeptiert die Bank die Nutzung für den neuen Kredit, kann eine bereits eingetragene Grundschuld weiterverwendet werden. Eine vollständige Neubestellung mit zusätzlichen Notar- und Grundbuchschritten kann dann entfallen.
Ein Beispiel

Ein Kunde hat seine Immobilienfinanzierung bereits deutlich zurückgeführt und möchte nun energetisch modernisieren. Die Bank prüft neben Restschuld und Immobilienwert, ob die vorhandene Sicherheitenstruktur für das zusätzliche Kapital genutzt werden kann. Kunde, Objekt und Sicherheitenstruktur sind bereits bekannt, FiDA kann das aktuelle Finanzbild zusätzlich ergänzen.

Modernisierungskredit ist nicht gleich Modernisierungskredit

Hinter einem Modernisierungskredit können sehr unterschiedliche Fälle verbergen. Eine kleinere Finanzierung ohne zusätzliche grundbuchliche Besicherung braucht eine andere Strecke als eine größere Sanierung mit Sicherheiten oder eine geförderte energetische Modernisierung.

Genau deshalb sollte der Prozess nicht mit einer starren Unterlagenliste beginnen. Der konkrete Fall bestimmt, welche Angaben, Dokumente, Sicherheiten und Beteiligten benötigt werden:

Finanzierungsfall Typische zusätzliche Anforderungen
Schlankere Modernisierungs- finanzierung Vorhaben, Finanzierungsbetrag, Einkommen, Angebot oder Kostenvoranschlag
Größere oder besicherte Finanzierung Objekt- und Sicherheitenunterlagen, Grundbuch, vorhandene Grundschuld, weitere Beteiligte
Geförderte energetische Sanierung Energieeffizienz-Experte, Förderunterlagen, BzA vor Antragstellung und BnD nach Durchführung

Förderfälle zeigen, wie stark sich die Strecke verändern kann: Beim KfW-Programm 261 ist ein Energieeffizienz-Experte erforderlich. Für den Kreditantrag wird eine Bestätigung zum Antrag (BzA) benötigt; nach Abschluss der Arbeiten folgt die Bestätigung nach Durchführung (BnD). Auch Art und Höhe der Sicherheiten werden mit dem jeweiligen Finanzierungspartner vereinbart.

So wird aus dem Modernisierungswunsch ein vollständiger Finanzierungsfall

FiDA kann zusätzliche Finanzinformationen liefern. Für einen vollständigen Modernisierungsfall reicht das noch nicht. Aus dem vorhandenen Finanzbild muss ein vollständiger Fall entstehen.

Genau hier beginnt die eigentliche Prozessarbeit:

1. Modernisierungsvorhaben und Finanzierungsbedarf erfassen

Am Anfang steht das Vorhaben: Was soll modernisiert werden, welche Kosten werden erwartet, wie hoch ist der Finanzierungsbedarf und soll eine Förderung genutzt werden? Bereits bekannte Kunden-, Objekt- und Finanzierungsdaten können übernommen werden. Der Bestandskunde beginnt also nicht mit einem leeren Antrag.

2. Aktuelles Finanzbild ergänzen

Mit Zustimmung des Kunden können zusätzliche Finanzinformationen in den Vorgang einfließen und mit den vorhandenen Bankdaten zusammengeführt werden.

3. Die passende Finanzierungsstrecke bestimmen

Jetzt wird aus dem konkreten Fall die passende Strecke abgeleitet. Paperfly Dynamic Workflows steuern abhängig davon die nächsten Fragen, Dokumente und Aufgaben. Nicht benötigte Schritte werden gar nicht erst eingeblendet.

4. Angebote und Nachweise gezielt anfordern

Paperfly Document Collection fordert automatisiert die Unterlagen an, die für den konkreten Fall fehlen. Das können Handwerkerangebote, Kostenvoranschläge, Einkommensnachweise, Objekt- und Sicherheitenunterlagen oder Förderunterlagen sein. Dokumenttyp und Vollständigkeit werden bereits beim Eingang geprüft und fehlende Nachweise gezielt nachgefordert.

5. Aus Förderunterlagen werden nutzbare Prozessdaten

Gerade bei Förderfällen reicht es nicht, dass ein PDF irgendwo im Vorgang liegt. Bei der KfW-Bestätigung zum Antrag werden beispielsweise Angaben zum Gebäude, zum Vorhaben und zu den geplanten förderfähigen Kosten erfasst; jede BzA erhält zudem eine eindeutige BzA-ID.

Paperfly Agents können solche Dokumente erkennen, definierte Angaben extrahieren, dem richtigen Finanzierungsfall zuordnen und mit vorhandenen Antragsdaten abgleichen. Fehlt etwas oder stimmen definierte Angaben nicht überein, kann daraus direkt wider eine gezielte automatisierte Nachforderung entstehen.

6. Ausnahmen und Beteiligte einbinden

Braucht ein Fall eine zusätzliche Sicherheit, eine fachliche Prüfung oder einen weiteren Beteiligten, wird der Prozess entsprechend erweitert. Mitarbeiter erhalten so nicht erst einen ungeordneten Dokumentenstapel, sondern den bereits strukturierten Kontext des Vorgangs.

7. Kredit abschließen und Prozess weiterführen

Nach der Kreditentscheidung können Vertragsunterlagen bereitgestellt, erforderliche Signaturen eingeholt und Daten an bestehende Banksysteme übergeben werden. Bei geförderten Sanierungen endet der Dokumentenprozess nicht zwingend mit der Auszahlung. Die KfW sieht nach Durchführung beispielsweise eine BnD vor, die die planmäßige und fachgerechte Umsetzung dokumentiert und an die vorherige BzA anknüpft.

Warum energetische Modernisierung auch für das Immobilienportfolio relevant ist

Für die Bank ist die Immobilie nicht nur das Zuhause des Kunden, sondern häufig auch Kreditsicherheit. Ihr energetischer Zustand kann deshalb für Risikobetrachtung, Bewertung und regulatorische Berichterstattung relevant werden.

Perspektive Relevanz für die Bank
Kreditsicherheit Der energetische Zustand der Immobilie kann in die langfristige Bewertung von Transitions- und Immobilienrisiken einfließen.
ESG-Reporting Pillar-3-Vorgaben berücksichtigen unter anderem die Energieeffizienz von Immobiliensicherheiten.
Green Asset Ratio Auch bestimmte durch Wohnimmobilien besicherte Kredite und Renovierungskredite können relevant sein, sofern die jeweiligen Kriterien erfüllt sind.

Energetische Modernisierung ist damit auch aus Portfoliosicht relevant: Sie kann die langfristige Risikobetrachtung bestehender Immobiliensicherheiten beeinflussen und spielt zugleich im ESG-Reporting eine Rolle.

Wo verdient die Bank mit diesem FiDA Use Case Geld?

Der Kunde ist bereits da, die Immobilie ist bekannt und es besteht schon eine Finanzierungsbeziehung. Je nach Fall kommt sogar eine bereits vorhandene Sicherheitenstruktur hinzu.

Die wichtigsten Hebel:

  • Neues Kreditvolumen: Aus einem neuen Modernisierungsvorhaben kann zusätzliche Finanzierung entstehen, ohne dass zunächst eine neue Kundenbeziehung aufgebaut werden muss.
  • Bestehende Kundenbeziehung ausbauen: FiDA kann das aktuelle Kundenbild um freigegebene externe Finanzinformationen ergänzen und damit eine zusätzliche Finanzierung auf eine breitere Datenbasis stellen.
  • Finanzierungsprozess vereinfachen: Eine fallabhängige Strecke sorgt dafür, dass genau die Angebote, Förderunterlagen oder Nachweise angefordert werden, die für diesen Modernisierungsfall fehlen.

Der Rat der EU nennt personalisierte Finanzprodukte und gestraffte Kreditantragsverfahren ausdrücklich als mögliche Vorteile eines erweiterten Finanzdatenaustauschs.

FiDA erweitert das Finanzbild. Paperfly übernimmt die Modernisierungsstrecke.

FiDA macht also mit Zustimmung des Kunden zusätzliche Finanzinformationen außerhalb der bestehenden Bankbeziehung zugänglich. Für den eigentlichen Modernisierungskredit kommen danach jedoch unterschiedliche Aufgaben zusammen.

Rolle Aufgabe im Modernisierungsfall
FiDA Ergänzt das vorhandene Finanzbild um freigegebene externe Finanzdaten.
Bank Bewertet Kapitaldienstfähigkeit, Immobilie und Sicherheiten, legt Pricing und Risikologik fest und trifft die Kreditentscheidung.
Paperfly Steuert die fallabhängige Strecke, fordert Dokumente an, prüft deren Eingang und Vollständigkeit, bindet Beteiligte ein und übergibt Daten und Dokumente an bestehende Systeme.

Fazit: Aus der bestehenden Finanzierung kann neues Kreditgeschäft entstehen

Bei einem Modernisierungskredit startet die Bank nicht bei null. Kunde, Immobilie und bestehende Finanzierung sind bereits bekannt. FiDA ergänzt das aktuelle Finanzbild um weitere Informationen und schafft damit eine bessere Ausgangsbasis für die neue Finanzierung.

Der eigentliche Prozess beginnt danach: Der konkrete Fall bestimmt, welche Angebote, Nachweise, Sicherheiten, Förderunterlagen und Beteiligten benötigt werden. Die Kreditentscheidung bleibt bei der Bank, während die Strecke davor und danach digital und komplett automatisiert geführt wird.

Für Banken liegt die Chance deshalb nicht allein im zusätzlichen Datenzugang. Es kommt vielmehr darauf an, wie einfach aus einem bestehenden Immobilienkunden ein neuer, vollständig bearbeitbarer Finanzierungsfall wird.

FAQ: FiDA, Immobilienfinanzierung und Modernisierungskredit

Kann FiDA Banken bei Modernisierungskrediten unterstützen?

FiDA soll Banken mit Zustimmung des Kunden zusätzliche Finanzinformationen außerhalb der bestehenden Bankbeziehung zugänglich machen. Bei einem Modernisierungskredit kann die Bank damit ihr vorhandenes Wissen über Kunde und Immobilienfinanzierung um weitere freigegebene Kredit- oder Vermögensinformationen ergänzen. Die eigentliche Kredit- und Tragfähigkeitsprüfung bleibt davon getrennt und erfolgt nach den Regeln der Bank.

Kann eine bestehende Grundschuld für einen Modernisierungskredit genutzt werden?

Eine bestehende Grundschuld kann grundsätzlich auch für eine weitere Finanzierung genutzt werden, wenn die Sicherheitenstruktur dies zulässt und die Bank zustimmt. Entscheidend sind unter anderem Restschuld, Höhe und Rang der Grundschuld, Immobilienwert und Sicherungsvereinbarung. Eine vollständige Neubestellung kann dadurch im Einzelfall entfallen.

Welche Dokumente werden für einen Modernisierungskredit benötigt?

Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt vom konkreten Modernisierungsvorhaben und der Finanzierungsstruktur ab. Möglich sind beispielsweise Einkommensnachweise, Handwerkerangebote, Kostenvoranschläge, Objekt- und Sicherheitenunterlagen. Bei einer geförderten energetischen Sanierung können zusätzlich technische Nachweise und Förderunterlagen hinzukommen.

Was ist eine BzA bei einer energetischen Sanierung?

Die Bestätigung zum Antrag, kurz BzA, ist ein Dokument für bestimmte KfW-Förderprozesse, in dem technische Angaben zum geplanten Vorhaben festgehalten werden. Sie wird durch einen Energieeffizienz-Experten erstellt und vor dem Förderantrag benötigt. Für den Finanzierungsprozess ist dabei nicht nur das PDF relevant: Angaben wie BzA-ID und vorhabensbezogene Daten müssen dem richtigen Antrag zugeordnet werden.

Mini-Glossar: Was bedeutet eigentlich?

FiDA: Geplanter EU-Rahmen für den kontrollierten Zugang zu Finanzdaten über klassische Zahlungskonten hinaus.

Modernisierungskredit: Finanzierung für bauliche Modernisierungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an einer bestehenden Immobilie.

Grundschuld: Grundbuchrecht, das Banken typischerweise als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung nutzen.

BzA: Bestätigung zum Antrag mit technischen Angaben für bestimmte KfW-Förderprozesse.

BnD: Bestätigung nach Durchführung, mit der nach Abschluss bestimmter geförderter Maßnahmen deren Durchführung bestätigt wird.

Human-in-the-Loop: Prozessprinzip, bei dem Standardfälle automatisiert weiterlaufen und definierte Ausnahmen gezielt an einen Mitarbeiter übergeben werden.

Quellen:

EUR-Lex: Vorschlag für eine Verordnung über einen Rahmen für den Zugang zu Finanzdaten (FiDA), COM(2023) 360 final

eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A52023PC0360

Rat der Europäischen Union: Framework for Financial Data Access (FiDA)

www.consilium.europa.eu/de/press/press-releases/2024/12/04/capital-markets-union-council-agrees-to-make-consumers-financial-data-more-accessible/

Volksbanken Raiffeisenbanken: Grundschuld – Bedeutung für die Baufinanzierung

www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/grundschuld.html

KfW Bankengruppe: Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude, Kredit 261

www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/Energieeffizient-sanieren/

European Banking Authority: Pillar 3 ESG – Energieeffizienz von Immobiliensicherheiten, Q&A 2022_6532

www.eba.europa.eu/single-rule-book-qa/qna/view/publicId/2022_6532

European Banking Authority: Green Asset Ratio für Haushalte, Q&A 2023_6780

www.eba.europa.eu/single-rule-book-qa/qna/view/publicId/2023_6780